3 786 € le mètre carré en moyenne. Voilà où en est le marché au Barcarès début 2026. Une hausse de plus de 10 % en deux ans. Je reçois chaque semaine des acquéreurs surpris par ces chiffres. Certains arrivent avec un budget pensé pour 2020. D’autres hésitent entre studio vue lac et T2 proche plage. Ce guide vous donne les clés pour y voir clair : prix réels, secteurs à privilégier, pièges à éviter.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement immobilier. Les prix et disponibilités mentionnés sont susceptibles d’évoluer. Consultez un notaire ou conseiller immobilier pour toute décision d’achat.
- Prix moyen : 3 786 €/m² (février 2026), +10,52 % en 2 ans
- Fourchette biens disponibles : 66 000 € à 287 000 €
- Potentiel locatif saisonnier : taux d’occupation 67,9 % en août sur le littoral
- Délai transaction : comptez 3 mois entre première visite et signature
Le marché immobilier au Barcarès en 2025 : où en est-on vraiment ?
Quand j’ai commencé sur ce secteur, on trouvait encore des studios à 40 000 €. C’est terminé. Le marché du Barcarès a rattrapé son retard sur les stations voisines. Les données Orpi de février 2026 affichent un prix moyen de 3 786 €/m². En 2018, on était à 2 522 €. Faites le calcul : plus de 50 % de hausse en sept ans.
+10,52%
hausse des prix au m² au Barcarès sur les 2 dernières années
Pour autant, Le Barcarès reste en dessous de Collioure (5 419 €/m²) et même de la moyenne départementale des Pyrénées-Orientales (4 216 €/m²), d’après l’analyse du Journal Catalan. C’est précisément ce qui attire les acquéreurs : un rapport qualité-prix encore accessible pour une station balnéaire avec lac marin.
Sur les annonces que je traite, les biens s’échelonnent de 66 000 € pour un studio de 19 m² à 287 000 € pour une villa T4. Les prix au m² varient de 2 473 € à 4 263 € selon la surface et l’emplacement. Franchement, la vue sur le lac marin ou la proximité immédiate de la plage font toute la différence.
Studios, T2, villas : quel type de bien choisir selon votre projet ?
L’erreur classique que je vois ? Vouloir le plus grand possible. Pour de la résidence secondaire, ça se défend. Mais si vous visez la location saisonnière, raisonnez autrement.
Je recommande systématiquement aux primo-investisseurs de commencer par un studio ou un T2. Pourquoi ? Les petites surfaces se louent mieux et plus vite. Selon le bilan touristique de La Semaine des Pyrénées, le locatif en ligne a progressé de 13 % en nuitées réservées pour l’été 2025. Le taux d’occupation sur le littoral occitan atteint 67,9 % en août. Pour un studio bien placé au Barcarès, c’est jouable sur 4 mois de mai à septembre.
Si vous cherchez des annonces détaillées avec photos et caractéristiques, consultez directement portleucateimmobilier.com pour voir ce qui est disponible en ce moment.
Le récapitulatif ci-dessous compare les typologies selon votre objectif. Chaque ligne présente la fourchette de prix constatée et le profil d’acheteur idéal.
| Type de bien | Fourchette prix | Prix moyen/m² | Potentiel locatif | Profil idéal |
|---|---|---|---|---|
| Studio (18-25 m²) | 66 000 – 95 000 € | 3 500 – 4 200 € | Élevé | Primo-investisseur locatif |
| T2 (35-45 m²) | 95 000 – 150 000 € | 2 800 – 3 600 € | Moyen-élevé | Résidence secondaire + locatif |
| T3-T4 / Villa | 180 000 – 287 000 € | 2 400 – 3 200 € | Moyen | Résidence familiale |
Mon conseil pour un premier investissement : Visez les studios vue lac marin. Moins chers à l’achat que le front de mer, charges maîtrisées, demande locative constante. C’est le meilleur compromis rendement/risque que je constate sur ce secteur.
Les secteurs du Barcarès : mon analyse quartier par quartier
Tous les secteurs du Barcarès ne se valent pas. Et les prix ne reflètent pas toujours la réalité du terrain. Je vais vous donner mon avis, quartier par quartier.
La Coudalère reste le secteur le plus demandé. Proximité plage, résidences avec piscine, ambiance vacances. Mais attention : c’est aussi là que les charges de copropriété explosent. J’ai accompagné un couple de Toulouse l’année dernière. Budget initial : 70 000 €. Insuffisant pour ce secteur. On a fini par se réorienter vers La Salanque, et ils ont trouvé un studio à 81 000 € avec meilleur potentiel locatif.
Attention aux charges de copropriété
Dans les dossiers que j’accompagne sur le secteur Barcarès-Leucate, je constate régulièrement que les acquéreurs sous-estiment ce poste. Sur les résidences avec piscine ou accès direct plage, le surcoût annuel peut atteindre 800 à 1 500 €. Ce constat est limité à mon périmètre d’intervention et varie selon l’âge de la résidence.
Le Village offre un cadre plus authentique. Moins de touristes, commerces à l’année, prix au m² 15 à 20 % inférieurs. Pour une résidence secondaire où vous venez régulièrement, c’est une option à considérer. Le potentiel locatif saisonnier est moindre, mais la revente se fait plus facilement auprès de retraités.
Les Dosses et le secteur lac marin : c’est là que je trouve les meilleurs rapports qualité-prix actuellement. Vue dégagée, calme, idéal pour les activités nautiques. Les studios avec vue lac se négocient autour de 3 200 €/m², soit 500 € de moins que le front de mer. Si vous hésitez entre Le Barcarès et les communes voisines, jetez un œil aux annonces de vente immobilière à Leucate pour comparer.
Vos questions avant d’acheter au Barcarès
Quel budget prévoir pour acheter au Barcarès ?
Les biens disponibles s’échelonnent de 66 000 € pour un studio à 287 000 € pour une villa T4. Pour un T2 bien situé avec terrasse, comptez entre 100 000 et 150 000 €. Ajoutez environ 7 à 8 % de frais de notaire dans l’ancien, selon les recommandations du Ministère de l’Économie.
Est-ce rentable d’acheter pour louer en saisonnier ?
Le littoral occitan affiche un taux d’occupation de 67,9 % en août. Sur un studio au Barcarès, les acquéreurs que j’accompagne tablent sur 12 à 16 semaines de location par an. La rentabilité brute tourne autour de 4 à 6 % selon l’emplacement et la gestion. Si vous envisagez cette option, renseignez-vous sur la gestion de votre location au Barcarès.
Combien de temps prend une transaction immobilière ?
Sur nos transactions au Barcarès, le délai moyen entre première visite et remise des clés est de 3 mois. Comptez une semaine pour les contre-visites avec diagnostics, deux semaines pour formaliser l’offre, puis 60 jours entre compromis et acte définitif chez le notaire.
Quels frais prévoir en plus du prix d’achat ?
Les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix dans l’ancien. Depuis avril 2025, certains départements peuvent appliquer un taux de taxe de publicité foncière à 5 %. Prévoyez aussi les charges de copropriété (de 800 à 2 500 €/an selon les équipements) et la taxe foncière.
La prochaine étape pour vous
Le marché du Barcarès bouge vite. Les biens bien placés partent en quelques semaines. Si vous avez repéré un secteur qui vous intéresse, ne tardez pas à organiser une visite. Et posez systématiquement la question des charges de copropriété avant toute offre : c’est souvent là que se cachent les mauvaises surprises.
Précisions sur les annonces et le marché
- Les prix affichés sont indicatifs et peuvent varier selon négociation
- La disponibilité des biens doit être confirmée auprès de l’agence
- Les charges de copropriété et frais annexes ne sont pas inclus dans les prix affichés
Pour toute décision d’achat, consultez un notaire ou agent immobilier local.
